A reforma tributária brasileira deu um passo decisivo em 2025 com a publicação da Lei Complementar nº 214/25, que regulamenta a Emenda Constitucional nº 132/2023. Ela cria um novo modelo de tributos, com o objetivo de simplificar regras, reduzir litígios e trazer mais transparência para empresas e contribuintes.
Entre todos os setores da economia, o mercado imobiliário está entre os mais impactados. O setor terá mudanças profundas na forma de tributar compra, venda e locação de imóveis. Entender essas regras é essencial para empresas, investidores e profissionais que precisam se planejar para os próximos anos.
Como funcionava a tributação antes da reforma
Até a LC 214/25, a tributação seguia um modelo fragmentado e cumulativo:
Pessoas físicas
Atualmente, a tributação para pessoas físicas no setor imobiliário tem dois caminhos principais:
- Aluguel: pagavam IR sobre aluguéis recebidos, com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5% conforme a faixa de renda mensal.
- Venda: incide o Imposto de Renda sobre ganho de capital, com alíquotas de 15% a 22,5%, salvo em casos de isenção, como a venda do único imóvel de até R$ 440 mil.
Pessoas jurídicas
As empresas podiam optar por regimes como Lucro Real ou Lucro Presumido, além de estarem sujeitas a tributos como PIS, Cofins, ISS, IRPJ e CSLL.
Um diferencial era o RET (Regime Especial de Tributação), que permitia às incorporadoras criar SPEs (Sociedades de Propósito Específico) e recolher apenas 4% da receita bruta, englobando diversos tributos. Esse mecanismo simplificava a tributação e reduzia custos, sendo amplamente utilizado pelo setor.
As principais mudanças da LC 214/25
A LC 214/25 acaba trazendo um novo cenário para o setor. Listamos abaixo as principais mudanças e uma breve explicação:
- Fim do PIS, Cofins e ISS: eles serão substituídos por dois novos tributos – o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
- Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): será criado para unificar informações sobre imóveis e transações, permitindo maior controle e transparência.
- Alíquotas reduzidas para o setor imobiliário:
Locação de imóveis: redução de 70% sobre a alíquota padrão, resultando em tributação efetiva de aproximadamente 8,4%, considerando uma alíquota geral estimada em 28%.
Demais operações imobiliárias (como vendas): redução de 50% sobre a alíquota padrão, gerando uma tributação efetiva em torno de 14%.
Essas medidas buscam aliviar a carga sobre atividades essenciais do setor, enquanto aumentam a necessidade de fiscalização e ampliam a base de contribuintes.
Novas regras para pessoas físicas e jurídicas
Com a nova legislação, pessoas físicas e jurídicas passam a ter regras mais claras sobre quando e como devem contribuir. A intenção é aumentar a base de arrecadação sem penalizar pequenos investidores, ao mesmo tempo incluir aqueles que possuem maior volume de negócios no setor imobiliário.
Pessoas físicas
A reforma estabelece critérios para definir quando pessoas físicas passam a recolher IBS e CBS. Entre eles:
- Receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil;
- Locação de mais de três imóveis distintos;
- Venda de imóveis construídos pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos.
Ou seja, pequenos investidores e proprietários de poucos imóveis continuam fora da incidência dos novos tributos, mas aqueles com maior volume de negócios entram no radar da arrecadação.
Pessoas jurídicas
As empresas imobiliárias passam a recolher IBS e CBS conforme a nova legislação. Apesar das reduções de alíquotas, o RET e as SPEs deixam de existir como regimes especiais, o que significa um impacto significativo nas margens das incorporadoras e construtoras.
Mecanismos de ajuste
Além de definir novas alíquotas e critérios de contribuição, a LC 214/25 trouxe instrumentos de compensação para tentar diminuir os impactos da reforma.
Na prática, são ferramentas que funcionam como válvulas de escape dentro do sistema, garantindo que a transição não seja inesperada e que situações específicas recebam tratamento diferenciado.
Entre os principais mecanismos previstos estão:
- Redutor de ajuste: permite atualizar o valor de custo do imóvel para reduzir a base de cálculo, evitando que a inflação ou a valorização distorçam a tributação sobre ganho de capital.
- Redutor social: benefícios específicos para ampliar o acesso à moradia:
- Desconto de R$ 600 no aluguel residencial, favorecendo locações populares.
- Redução de R$ 100 mil na base tributável para unidades habitacionais populares, tornando a tributação mais progressiva.
Esses mecanismos visam equilibrar a carga tributária e estimular o acesso à moradia.
Riscos e pontos de atenção
Apesar das promessas de simplificação e transparência, o setor deve observar alguns riscos:
- Possível aumento da carga tributária em determinados casos, especialmente para investidores de imóveis de alto valor.
- Tendência de repasse de custos aos inquilinos, encarecendo os aluguéis.
- Necessidade de adaptação tecnológica e fiscal pelas empresas para lidar com o split payment, em que o imposto é retido no momento do pagamento e enviado diretamente ao governo.
- Acompanhar o cronograma de transição, que vai de 2026 a 2033, com início da cobrança efetiva da CBS em 2027 e transição gradual do IBS e redução do ICMS/ISS a partir de 2029 até 2032.
A combinação desses fatores exige atenção no planejamento tributário e na gestão financeira das empresas do setor.
O futuro da tributação imobiliária
A LC 214/25 marca uma virada no modelo de tributação do setor imobiliário no Brasil. Com novas regras para pessoas físicas e jurídicas, reduções específicas e mecanismos de ajuste, o objetivo é trazer mais transparência e simplificação.
No entanto, os riscos de aumento da carga em algumas operações exigem atenção redobrada. Empresas, investidores e profissionais do setor devem começar a se preparar desde já para uma transição gradual, com planejamento tributário e acompanhamento próximo das regulamentações complementares que ainda virão.
